Cara tukar nama geran rumah ialah proses rasmi untuk memindahkan hak milik rumah daripada pemilik asal kepada individu baharu melalui pendaftaran di Pejabat Tanah.
Prosedur ini penting bagi memastikan pemilikan diiktiraf secara sah di sisi undang-undang dan mengelakkan pertikaian pada masa hadapan.
Ia melibatkan beberapa langkah utama seperti semakan status hartanah, penyediaan dokumen, pembayaran duti setem, serta pendaftaran nama baharu setelah semua urusan disahkan.
Memahami langkah yang betul dalam proses cara tukar nama geran rumah bukan sahaja membantu anda menjimatkan masa dan kos, malah memastikan setiap urusan pemindahan dilakukan dengan selamat dan mengikut peraturan rasmi di Malaysia.
Syarat Tukar Nama Geran Rumah
Sebelum melaksanakan proses tukar nama geran rumah, anda perlu memastikan semua dokumen dan syarat asas telah lengkap.
Langkah ini penting supaya proses di Pejabat Tanah berjalan lancar tanpa penangguhan. Selain itu, pematuhan terhadap peraturan negeri dan keperluan Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN) turut menjadi faktor utama kelulusan pindah milik hartanah.
Berikut adalah syarat tukar nama geran rumah;
Dokumen Diperlukan
Proses cara tukar nama geran rumah di Malaysia memerlukan dokumen tertentu yang wajib diserahkan untuk pengesahan.
Setiap dokumen memainkan peranan penting bagi memastikan kesahihan pemilik, nilai hartanah, serta status cukai yang berkaitan.
Berikut senarai dokumen yang perlu anda sediakan sebelum memulakan proses pindah milik:
- Borang 14A (Memorandum of Transfer): Dokumen rasmi bagi pindah milik hak hartanah daripada pemilik lama kepada pemilik baru. Borang ini perlu ditandatangani oleh kedua-dua pihak di hadapan pegawai yang diiktiraf.
- Geran asal atau salinan hak milik: Digunakan untuk pengesahan status pemilikan serta semakan sama ada geran tersebut mempunyai sekatan, kaveat, atau gadaian.
- Salinan MyKad pemilik asal dan pemilik baru: Wajib dikemukakan untuk pengesahan identiti kedua-dua pihak.
- Cukai tanah dan cukai pintu terkini: Pastikan semua tunggakan telah dijelaskan sebelum proses dijalankan kerana ia boleh menjejaskan kelulusan pindah milik.
- Surat perjanjian jual beli (jika ada): Untuk transaksi komersial, surat ini diperlukan sebagai bukti sah pemindahan hak milik berdasarkan harga yang dipersetujui.
- Sijil duti setem dari LHDN: Digunakan untuk membuktikan bahawa bayaran duti setem telah dilunaskan bagi urusan pindah milik.
- Dokumen tambahan khusus: Seperti sijil nikah, surat kematian, atau akuan sumpah – bergantung kepada sebab pemindahan sama ada melalui kasih sayang, pewarisan, atau hadiah.
Menyiapkan semua dokumen ini lebih awal akan mempercepatkan proses cara tukar nama geran rumah dan mengurangkan risiko ditolak oleh pihak berkuasa.
Syarat Asas Harus Dipenuhi
Selain dokumen, beberapa syarat penting perlu dipenuhi bagi memastikan proses tukar nama geran rumah tidak tertangguh di peringkat semakan atau pendaftaran.
Syarat ini biasanya berkaitan dengan status hartanah, kewangan, serta kelulusan pihak berwajib.
Berikut antara syarat utama yang mesti diberi perhatian:
- Geran tidak berada dalam sekatan atau kaveat: Jika geran mempunyai sekatan kepentingan, pemindahan hak milik tidak dapat dijalankan sehingga sekatan tersebut dihapuskan. Anda boleh melakukan semakan rasmi di Pejabat Tanah bagi mengetahui status ini.
- Tiada bebanan gadaian aktif: Sekiranya rumah masih bercagar dengan institusi kewangan, pelepasan gadai perlu dilakukan terlebih dahulu. Proses pelepasan ini melibatkan surat pelepasan gadai (Deed of Release) daripada pihak bank.
- Status pemilik baru memenuhi syarat negeri: Setiap negeri mempunyai peraturan tersendiri bagi pemilikan hartanah. Misalnya, bagi hartanah di kawasan rizab Melayu, hanya warganegara Melayu yang dibenarkan menjadi pemilik baharu.
- Tiada tunggakan cukai tanah atau cukai pintu: Pindah milik tidak boleh dijalankan sekiranya terdapat tunggakan. Kedua-dua bayaran ini perlu dikemas kini sebelum dokumen dihantar ke pejabat tanah.
- Kelulusan khas dari kerajaan negeri (jika hartanah terkawal): Beberapa kategori tanah seperti tanah pertanian atau rizab khas memerlukan kebenaran bertulis daripada Pihak Berkuasa Negeri untuk meluluskan pemindahan.
- Dokumen tambahan untuk kes tertentu: Jika pemindahan dilakukan melalui kasih sayang atau pewarisan, anda perlu menyertakan akuan berkanun, sijil nikah, atau surat kuasa probet bergantung pada situasi.
Memenuhi syarat asas ini adalah kunci utama bagi memastikan cara tukar nama geran rumah dapat dijalankan dengan cepat dan sah dari segi undang-undang.
Pemeriksaan awal sebelum menghantar dokumen akan membantu anda mengelakkan kelewatan atau penolakan permohonan.
Jom Baca: Jual Rumah LPPSA Sebelum 5 Tahun: Implikasi dan Prosedur
Cara Tukar Nama Geran Rumah
Proses cara tukar nama geran rumah memerlukan ketelitian dan pemahaman terhadap setiap langkah agar tidak tersilap dari segi undang-undang atau pentadbiran.
Ia melibatkan semakan status hartanah, penyediaan dokumen oleh peguam, bayaran duti setem kepada LHDN serta pendaftaran rasmi di Pejabat Tanah Negeri.
Setiap peringkat perlu dilakukan mengikut urutan supaya proses pindah milik sah dan diiktiraf secara rasmi. Berikut adalah cara tukar nama geran rumah:
1. Semakan & Carian Status Hakmilik
Langkah pertama yang perlu dilakukan ialah menyemak status hak milik hartanah di Pejabat Tanah. Tujuannya adalah untuk memastikan geran rumah tersebut bebas daripada sebarang sekatan atau bebanan yang boleh menghalang pindah milik.
Beberapa perkara yang perlu disemak ialah:
- Status pemilik semasa dalam geran bagi memastikan nama yang tertera adalah sah dan terkini.
- Kaveat atau sekatan kepentingan, seperti kaveat individu, bank, atau kerajaan negeri yang mungkin masih aktif.
- Beban gadaian daripada institusi kewangan sekiranya rumah masih dalam pembiayaan.
- Tunggakan cukai tanah dan cukai pintu, yang perlu diselesaikan sebelum pindah milik dilakukan.
Anda boleh mendapatkan carian rasmi dengan bayaran kecil di Pejabat Tanah berdekatan atau melalui peguam hartanah.
Semakan awal ini penting kerana sebarang kaveat atau tunggakan akan menyebabkan proses cara tukar nama geran rumah tergendala.
2. Lantik Peguam & Sediakan Suratcara
Selepas semakan status hartanah selesai, langkah seterusnya ialah melantik peguam atau ejen hartanah bertauliah untuk menguruskan proses pindah milik.
Walaupun tidak wajib, melantik peguam akan mempercepatkan urusan dan memastikan semua dokumen sah di sisi undang-undang.
Tanggungjawab utama peguam termasuk:
- Menyediakan Borang 14A (Memorandum of Transfer) sebagai dokumen utama pemindahan hak milik.
- Menyediakan suratcara tambahan, seperti Deed of Gift untuk pemindahan tanpa bayaran (contohnya kasih sayang) atau Deed of Assignment bagi hartanah tanpa geran individu.
- Menyemak kesahihan dokumen sokongan termasuk salinan IC, cukai pintu, cukai tanah, serta dokumen berkaitan pembiayaan bank.
- Menjadi saksi tandatangan rasmi bagi kedua-dua pihak dan mengesahkan dokumen di hadapan pesuruhjaya sumpah.
Sekiranya anda memilih untuk menguruskan sendiri, pastikan semua dokumen diisi dengan betul, tandatangan dilakukan di hadapan saksi yang sah, dan tidak ada kesilapan ejaan pada nama atau nombor kad pengenalan kerana ia boleh menyebabkan permohonan ditolak oleh Pejabat Tanah.
4. Bayar Duti Setem & Penilaian Nilai Hartanah
Sebelum dokumen didaftarkan, semua suratcara pindah milik perlu disetemkan di Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN).
Duti setem ialah cukai yang dikenakan oleh kerajaan berdasarkan nilai pasaran hartanah atau harga jual beli, mengikut mana yang lebih tinggi.
Proses bayaran duti setem biasanya melibatkan:
- Penghantaran borang adjudikasi ke LHDN bersama dokumen sokongan seperti salinan geran, surat jual beli, dan laporan penilaian.
- Penilaian rasmi oleh pegawai LHDN untuk menentukan nilai pasaran hartanah.
- Pembayaran duti setem berdasarkan kadar bertingkat berikut:
| Nilai Hartanah (RM) | Kadar Duti Setem |
|---|---|
| 0 – 100,000 | 1% |
| 100,001 – 500,000 | 2% |
| 500,001 – 1,000,000 | 3% |
| >1,000,000 | 4% |
Sebagai contoh, jika nilai hartanah anda RM600,000, jumlah duti setem adalah:
- RM100,000 × 1% = RM1,000
- RM400,000 × 2% = RM8,000
- RM100,000 × 3% = RM3,000
Jumlah keseluruhan = RM12,000
Untuk rumah yang masih dalam pinjaman bank, anda juga perlu membayar duti setem pinjaman sebanyak 0.5% daripada jumlah pinjaman.
Bayaran ini wajib diselesaikan dalam tempoh 30 hari selepas tarikh dokumen ditandatangani bagi mengelakkan penalti lewat bayar. Setelah selesai, LHDN akan mengeluarkan sijil setem sah yang digunakan untuk pendaftaran di Pejabat Tanah.
5. Pendaftaran di Pejabat Tanah Negeri
Langkah terakhir dalam cara tukar nama geran rumah ialah proses pendaftaran rasmi di Pejabat Tanah.
Inilah peringkat di mana nama pemilik baharu akan dimasukkan secara sah dalam geran.
Proses pendaftaran biasanya melibatkan:
- Menghantar dokumen lengkap termasuk Borang 14A, salinan IC, sijil duti setem, serta geran asal ke Pejabat Tanah Negeri atau Daerah.
- Pegawai tanah akan menyemak dokumen bagi memastikan tiada kesalahan isi atau tandatangan tidak sah.
- Setelah disahkan, permohonan akan diproses dan nama baharu didaftarkan pada geran rumah.
- Pemilik baharu akan menerima salinan geran yang dikemaskini setelah pendaftaran selesai.
Tempoh proses biasanya mengambil masa antara 2 hingga 6 minggu bergantung kepada negeri, kesempurnaan dokumen, serta beban kerja pejabat tanah.
Setelah selesai, hak milik baru ini sah di sisi undang-undang, dan anda secara rasmi menjadi pemilik rumah tersebut.
Langkah-langkah di atas adalah asas penting yang perlu anda fahami dalam proses cara tukar nama geran rumah.
Dengan persediaan dokumen yang lengkap dan urutan kerja yang betul, proses pindah milik akan menjadi lebih mudah, cepat, dan terjamin kesahihannya.
Kiraan Kos dalam Tukar Nama Geran Rumah
Setiap urusan tukar nama geran rumah di Malaysia melibatkan kos tertentu yang wajib dibayar kepada pihak berwajib.
Pemahaman terhadap kadar duti setem, yuran guaman, dan pengecualian yang dibenarkan akan membantu anda membuat perancangan kewangan lebih tepat.
Walaupun kos ini berbeza mengikut nilai hartanah dan negeri, prinsip asasnya tetap sama di seluruh Malaysia. Berikut kiraan kos dan pengecualian dalam tukar nama geran rumah:
1. Jadual Kadar Duti Setem Bertingkat
Duti setem ialah cukai yang dikenakan oleh Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN) terhadap urusan pindah milik hartanah.
Kadar duti setem ditentukan berdasarkan nilai pasaran hartanah atau harga jual beli, mengikut mana yang lebih tinggi. Duti ini mesti dibayar sebelum dokumen pendaftaran diserahkan ke Pejabat Tanah.
Berikut ialah jadual kadar duti setem yang digunapakai di Malaysia:
| Nilai Hartanah (RM) | Kadar Duti Setem | Contoh Kiraan |
|---|---|---|
| 0 – 100,000 | 1% | RM100,000 × 1% = RM1,000 |
| 100,001 – 500,000 | 2% | RM400,000 × 2% = RM8,000 |
| 500,001 – 1,000,000 | 3% | RM500,000 × 3% = RM15,000 |
| Melebihi 1,000,000 | 4% | RM1,500,000 × 4% = RM60,000 |
Sebagai contoh, jika hartanah anda bernilai RM600,000, pengiraan duti setem adalah seperti berikut:
- RM100,000 × 1% = RM1,000
- RM400,000 × 2% = RM8,000
- RM100,000 × 3% = RM3,000
Jumlah keseluruhan duti setem: RM12,000
Selain itu, jika anda membeli rumah menggunakan pinjaman bank, anda juga perlu membayar duti setem ke atas perjanjian pinjaman sebanyak 0.5% daripada jumlah pinjaman.
Keseluruhan bayaran ini perlu dilunaskan dalam tempoh 30 hari dari tarikh dokumen ditandatangani.
2. Kos Tambahan & Yuran Guaman
Selain duti setem, terdapat beberapa bayaran lain yang lazim dikenakan sepanjang proses tukar nama geran rumah.
Kos ini sering kali bergantung kepada jenis hartanah, nilai pasaran, serta sama ada anda menggunakan khidmat peguam.
Antara kos tambahan yang perlu diambil kira termasuklah:
- Yuran guaman: Dikenakan mengikut skala nilai hartanah seperti yang ditetapkan di bawah Akta Profesion Undang-Undang.
Contohnya, bagi rumah bernilai RM500,000, yuran guaman biasanya sekitar 1% hingga 1.5%. - Bayaran pendaftaran Pejabat Tanah: Antara RM100 hingga RM300 bergantung kepada negeri.
- Kos carian rasmi Pejabat Tanah: Sekitar RM30 hingga RM50.
- Kos affidavit atau dokumen akuan sumpah: Sekitar RM50 hingga RM100 setiap dokumen.
- Bayaran pelbagai seperti semakan cukai tanah, cukai pintu, atau denda kelewatan jika ada tunggakan.
Berikut ialah anggaran kos keseluruhan berdasarkan nilai hartanah biasa di Malaysia:
| Nilai Hartanah | Duti Setem (Anggaran) | Yuran Guaman (1%) | Jumlah Anggaran |
|---|---|---|---|
| RM300,000 | RM5,000 | RM3,000 | RM8,000 |
| RM500,000 | RM9,000 | RM5,000 | RM14,000 |
| RM700,000 | RM15,000 | RM7,000 | RM22,000 |
| RM1,000,000 | RM24,000 | RM10,000 | RM34,000 |
Anggaran ini hanyalah panduan asas kerana kos sebenar boleh berubah mengikut lokasi, nilai pasaran, serta jenis urus niaga sama ada komersial atau pindah milik secara kasih sayang.
3. Pengecualian & Remisi Duti Setem
Kerajaan Malaysia menyediakan beberapa pengecualian dan potongan (remisi) duti setem bagi situasi tertentu untuk meringankan beban pemilik rumah, terutamanya dalam urusan antara ahli keluarga.
Pengecualian ini tertakluk kepada kelulusan LHDN dan perlu disertakan dengan dokumen sokongan yang lengkap.
Beberapa kategori pengecualian yang dibenarkan termasuk:
- Pindah milik antara ahli keluarga terdekat atas dasar kasih sayang: Ini melibatkan pemindahan antara ibu bapa dan anak, suami isteri, atau datuk dan cucu. Bagi pindah milik jenis ini, nilai sehingga RM1 juta pertama dikecualikan sepenuhnya daripada duti setem.
- Remisi 50% bagi baki nilai melebihi RM1 juta: Contohnya, bagi rumah bernilai RM1.2 juta, RM1 juta pertama dikecualikan, manakala baki RM200,000 dikenakan kadar 4% dengan potongan 50%, menjadikan jumlah hanya RM4,000.
- Pindah milik melalui pewarisan atau wasiat: Dalam kes pemilik meninggal dunia, pindah milik kepada waris sah hanya dikenakan duti setem nominal sebanyak RM10 sebagai pengesahan dokumen, bukannya kadar bertingkat.
- Pemindahan kepada benefisiari amanah keluarga: Jika harta dipindahkan kepada pemegang amanah keluarga, kadar khas atau pengecualian tertentu boleh dipohon berdasarkan justifikasi undang-undang.
Pengecualian ini bertujuan memastikan proses cara tukar nama geran rumah tidak membebankan rakyat dan lebih mudah bagi keluarga yang ingin memindahkan hak milik secara sah.
Penting untuk anda berunding dengan peguam atau pegawai LHDN bagi memastikan anda memenuhi syarat yang ditetapkan sebelum memohon remisi.
Mengetahui kadar kos dan peluang pengecualian lebih awal membantu anda merancang bajet dengan lebih teratur. Ia juga mengelakkan risiko kelewatan disebabkan kekurangan bayaran atau dokumen tidak lengkap semasa proses adjudikasi di LHDN.
Isu Khas dalam Tukar Nama Geran Rumah
Tidak semua urusan tukar nama geran rumah berlangsung secara mudah. Dalam beberapa keadaan, proses ini boleh menjadi lebih rumit kerana faktor seperti status hartanah, pembiayaan bank yang belum selesai, atau isu warisan.
Mengetahui situasi ini lebih awal membantu anda mengelak kelewatan dan menyediakan dokumen tambahan yang diperlukan oleh Pejabat Tanah atau LHDN.
1. Tukar Nama Geran Strata
Bagi hartanah berstatus strata seperti kondominium, pangsapuri atau townhouse, proses tukar nama geran rumah memerlukan beberapa langkah tambahan berbanding hartanah individu.
Hal ini kerana pemilikan strata tertakluk kepada Akta Pengurusan Strata 2013 dan perlu melalui semakan pengurusan bangunan terlebih dahulu.
Antara perkara yang perlu diberi perhatian ialah:
- Selesaikan semua tunggakan caj penyelenggaraan dan sinking fund: Pihak pengurusan (Joint Management Body / Management Corporation) tidak akan memberi pengesahan sekiranya terdapat bayaran tertunggak.
- Dapatkan surat pengesahan penyelenggaraan daripada pihak pengurusan strata: Surat ini membuktikan bahawa akaun penyelenggaraan telah dijelaskan dan unit tidak mempunyai hutang aktif.
- Pastikan semua rekod utiliti dan cukai terkini dikemaskini: Tunggakan utiliti seperti air dan elektrik juga boleh menyebabkan kelewatan semasa penyerahan hak milik.
- Semakan sijil strata: Jika unit anda belum mempunyai geran strata individu, pemindahan biasanya akan dilakukan menggunakan dokumen hak milik induk oleh peguam.
Urusan pindah milik untuk hartanah strata memerlukan kerjasama antara pemilik lama, pengurusan bangunan, dan peguam hartanah bagi memastikan semua dokumen disahkan sebelum didaftarkan di Pejabat Tanah.
2. Geran Masih Bercagar oleh Bank
Salah satu halangan paling lazim dalam proses cara tukar nama geran rumah ialah apabila geran masih bercagar oleh institusi kewangan.
Ini berlaku apabila rumah dibeli menggunakan pinjaman perumahan dan belum selesai dibayar sepenuhnya. Dalam keadaan ini, hak milik masih “dalam gadaian” dan tidak boleh dipindahkan secara terus.
Langkah yang perlu diambil bagi menyelesaikan isu ini termasuk:
- Dapatkan surat pelepasan gadai (Deed of Release) daripada bank: Surat ini membuktikan bahawa semua tanggungan pinjaman telah dilangsaikan dan pihak bank tidak lagi mempunyai tuntutan ke atas hartanah tersebut.
- Pastikan pelepasan gadai didaftarkan di Pejabat Tanah: Proses ini perlu disahkan agar rekod rasmi menunjukkan bahawa hartanah bebas daripada sebarang bebanan.
- Sekiranya pembiayaan belum selesai, dapatkan kebenaran bertulis daripada bank: Dalam sesetengah kes, bank membenarkan pindah milik dilakukan secara “assignment” dengan syarat-syarat tertentu.
- Semak baki pinjaman dengan teliti: Bayaran baki akhir mesti diselesaikan sebelum Pejabat Tanah memproses pendaftaran baharu.
Pemilik rumah dinasihatkan berbincang dengan pegawai pinjaman atau peguam terlebih dahulu sebelum memulakan langkah seterusnya.
Ini penting untuk memastikan setiap transaksi mematuhi kontrak pinjaman sedia ada dan tidak menyalahi undang-undang.
Lanjut Baca: Kos Tukar Tanah Pertanian ke Bangunan Terkini
3. Tukar Nama Geran Rumah melalui Warisan
Sekiranya pemilik rumah telah meninggal dunia, proses tukar nama geran rumah perlu dilakukan melalui prosedur warisan.
Pemindahan seperti ini tidak sama dengan pindah milik biasa kerana ia melibatkan bukti perundangan bagi menentukan siapa waris sah yang layak menerima harta tersebut.
Terdapat dua keadaan utama dalam pemindahan melalui warisan:
- Ada wasiat (testate): Jika si mati meninggalkan wasiat, pemindahan dilakukan selepas surat kuasa probet (Grant of Probate) diperoleh daripada mahkamah tinggi. Waris yang dinamakan boleh memindahkan hak milik kepada nama mereka dengan mengemukakan wasiat dan surat probet kepada Pejabat Tanah.
- Tiada wasiat (intestate): Jika tiada wasiat, waris perlu memohon Surat Kuasa Mentadbir (Letter of Administration). Dokumen ini membolehkan pentadbir yang dilantik oleh mahkamah memindahkan nama kepada waris sebenar mengikut pembahagian faraid atau perjanjian keluarga.
Selain itu, bagi waris Islam, pembahagian harta mesti mengikut hukum faraid, manakala bagi bukan Islam, pembahagian tertakluk pada kehendak wasiat atau keputusan mahkamah.
Dokumen penting yang perlu disertakan termasuk:
- Sijil kematian pemilik asal
- Surat kuasa probet atau surat kuasa mentadbir
- Geran asal hartanah
- Salinan MyKad semua waris sah
- Akuan sumpah waris (jika diminta oleh pejabat tanah)
Setelah semua dokumen disahkan, nama waris akan didaftarkan dalam geran baharu sebagai pemilik sah.
Proses ini mungkin mengambil masa lebih lama berbanding pindah milik biasa, namun ia penting bagi memastikan pemilikan hartanah teratur dan tidak dipertikai di masa hadapan.
Menangani isu-isu kompleks seperti ini memerlukan kesabaran serta pemahaman jelas terhadap prosedur undang-undang yang terlibat.
Jika anda menghadapi situasi seperti geran strata, hartanah masih bercagar, atau pemindahan melalui warisan, sebaiknya dapatkan bantuan daripada peguam hartanah berpengalaman supaya semua proses dapat dijalankan dengan sah, tepat, dan teratur.
Kesimpulan
Proses cara tukar nama geran rumah memerlukan ketelitian dalam setiap langkah, bermula daripada penyediaan dokumen, semakan status hartanah, pembayaran duti setem, hinggalah pendaftaran rasmi di Pejabat Tanah.
Dengan mengikuti panduan yang betul, anda dapat memastikan hak milik berpindah secara sah, cepat, dan bebas daripada masalah undang-undang.
Jika anda merancang untuk melakukan cara tukar nama geran rumah dalam masa terdekat, pastikan segala syarat dan dokumen telah lengkap supaya urusan berjalan lancar.
Kongsikan panduan ini kepada rakan atau keluarga yang memerlukannya, dan teruskan membaca artikel lain kulipro untuk lebih banyak maklumat berguna berkaitan urusan hartanah di Malaysia.