Beza geran mukim dan geran negeri terletak pada peringkat pentadbiran, lokasi pendaftaran serta jenis hak milik tanah sama ada pegangan bebas atau pajakan.
Kedua-duanya merupakan bukti pemilikan yang sah di sisi undang-undang, namun dikeluarkan oleh pejabat tanah yang berbeza bergantung kepada kawasan dan status tanah tersebut.
Memahami perbezaannya amat penting bagi pemilik tanah dan pembeli hartanah kerana ia menentukan tempat urusan, kos pentadbiran serta hak sebenar terhadap tanah.
Dengan penjelasan yang menyeluruh tentang maksud, fungsi dan kos urusan geran, anda dapat mengelakkan kesilapan dalam urusan rasmi di Pejabat Tanah dan Galian.
Beza Geran Mukim dan Geran Negeri
Geran mukim dan geran negeri sering menjadi topik yang membingungkan bagi ramai pemilik tanah di Malaysia. Kedua-duanya merupakan bukti hak milik tanah yang sah, namun berbeza dari segi pendaftaran, lokasi pentadbiran, dan status pegangan.
Memahami perbezaan ini membantu anda mengelakkan kesilapan semasa membuat urusan jual beli, pindah milik, atau pembaharuan hak milik di pejabat tanah.
Berikut adalah maklumat mengenai beza geran mukim dan geran negeri:
1. Maksud Geran Mukim
Geran mukim dikeluarkan oleh Pejabat Tanah Daerah dan digunakan untuk tanah yang berada dalam kawasan mukim atau daerah. Ia terdiri daripada dua jenis utama:
- Geran Mukim (GM): Hak milik bebas atau freehold tanpa had masa selagi mematuhi undang-undang.
- Pajakan Mukim (PM): Hak milik sementara atau leasehold yang diberikan untuk tempoh tertentu seperti 60 atau 99 tahun.
Geran mukim lazim digunakan di kawasan luar bandar atau pinggir daerah yang belum mengalami pembangunan pesat.
Jika tanah masih dalam proses ukuran atau belum memiliki hak milik kekal, biasanya dikeluarkan sebagai H.S (M) atau Hakmilik Sementara Mukim.
2. Maksud Geran Negeri
Geran negeri direkodkan di Pejabat Tanah dan Galian (PTG) di peringkat negeri dan digunakan untuk tanah di kawasan bandar atau tanah yang berada dalam kawalan kerajaan negeri. Ia juga mempunyai dua kategori utama:
- Geran Negeri (GRN): Hak milik bebas atau freehold di bawah pentadbiran negeri.
- Pajakan Negeri (PN): Hak milik sementara atau leasehold untuk jangka masa tertentu seperti 99 tahun.
Bagi tanah yang belum diukur, pejabat negeri akan mengeluarkan H.S (D) atau Hakmilik Sementara Daerah sebagai bukti sementara sehingga geran penuh dikeluarkan.
Tanah berstatus geran negeri biasanya melibatkan kawasan pembangunan pesat, komersial, dan perumahan yang dikawal secara langsung oleh kerajaan negeri bagi memastikan penggunaan tanah lebih teratur.
3. Perbezaan Status Pegangan
Status pegangan menjadi aspek paling penting dalam memahami beza geran mukim dan geran negeri. Ia menentukan hak, tempoh pemilikan, dan tanggungjawab pemilik terhadap tanah.
- Pegangan Bebas (Freehold): Pemilik mempunyai hak milik kekal dan boleh memindah milik, menjual, atau mewariskan tanah tanpa had masa selagi mematuhi syarat dalam geran.
- Pegangan Pajakan (Leasehold): Hak milik diberikan dalam tempoh tertentu dan perlu diperbaharui apabila tempoh pajakan tamat. Pembaharuan melibatkan bayaran premium kepada kerajaan negeri.
Biasanya:
- Tanah luar bandar → cenderung menggunakan Geran Mukim (GM/PM).
- Tanah bandar → cenderung menggunakan Geran Negeri (GRN/PN).
Namun, polisi setiap negeri mungkin berbeza bergantung kepada perancangan dan dasar tanah masing-masing.
4. Pejabat yang Bertanggungjawab
Perbezaan antara kedua-dua geran ini turut bergantung kepada jabatan kerajaan yang menguruskannya:
- Geran Mukim / Pajakan Mukim:
Diuruskan oleh Pejabat Tanah Daerah (PTD). Semua urusan seperti carian tanah, salinan hak milik, dan pindah milik dilakukan di pejabat daerah. - Geran Negeri / Pajakan Negeri:
Diuruskan oleh Pejabat Tanah dan Galian (PTG) di peringkat negeri. Pendaftaran dan semakan rasmi hak milik negeri dilakukan di sini.
Sebagai contoh, di Selangor bayaran carian rasmi ditetapkan sekitar RM50, manakala carian persendirian sekitar RM30 mengikut kadar PTG Selangor.
5. Dari Segi Rekod Pendaftaran
Perbezaan antara geran mukim dan geran negeri juga dapat dilihat dari sistem pendaftarannya:
- Geran Mukim / Pajakan Mukim: Direkod di bawah sistem H.S (M) di peringkat daerah.
- Geran Negeri / Pajakan Negeri: Direkod di bawah sistem H.S (D) di peringkat negeri.
Perbezaan sistem ini menentukan di mana rekod disimpan dan pejabat mana yang berkuasa mengeluarkan salinan sah hak milik.
Semua urusan ini tertakluk kepada Kanun Tanah Negara 1965 yang menjadi panduan utama undang-undang tanah di Malaysia.
6. Ruang Lingkup Geografi & Pengurusan Tanah
Jenis geran yang digunakan juga bergantung kepada lokasi dan kedudukan tanah:
- Kawasan luar bandar dan mukim kecil lebih cenderung menggunakan Geran Mukim (GM/PM) kerana pentadbiran tanah dijalankan di peringkat daerah.
- Kawasan bandar dan zon pembangunan utama seperti Kuala Lumpur, Selangor, Pulau Pinang atau Johor Bahru lazimnya berada di bawah Geran Negeri (GRN/PN) kerana pentadbirannya di bawah kerajaan negeri.
Setiap negeri mempunyai dasar tersendiri, misalnya negeri yang mempunyai kadar pembangunan tinggi lebih banyak mengeluarkan pajakan negeri bagi memastikan kawalan jangka panjang terhadap tanah komersial dan perumahan.
7. Sekatan, Syarat & Hak Pemilik Tanah
Setiap geran tanah mempunyai syarat dan sekatan yang mesti dipatuhi oleh pemilik. Ini termasuk:
- Syarat Nyata: Had penggunaan tanah seperti hanya untuk pertanian, perumahan atau industri.
- Sekatan Kepentingan: Larangan terhadap jual beli, pindah milik atau pecah bahagi tanpa kelulusan kerajaan negeri.
- Syarat Pajakan: Tempoh pegangan tanah serta syarat pembaharuan apabila tempoh tamat.
- Kewajipan Premium: Bayaran tambahan kepada kerajaan negeri jika pemilik ingin memperbaharui pajakan atau menukar kategori penggunaan tanah.
Memahami isi kandungan geran sangat penting kerana sebarang pelanggaran terhadap syarat boleh mengakibatkan tindakan undang-undang atau kehilangan hak milik.
8. Proses Urusan & Cara Semakan Geran
Untuk memastikan anda mengetahui jenis geran tanah dan status semasa hak milik, langkah-langkah berikut boleh dijadikan panduan:
- Kenal pasti nombor hak milik atau nombor lot tanah.
- Pilih jenis carian tanah:
- Carian Rasmi digunakan bagi urusan undang-undang seperti jual beli, pinjaman bank, atau pindah milik.
- Carian Persendirian sesuai untuk semakan maklumat asas oleh pemilik sendiri.
- Kunjungi pejabat tanah yang berkaitan:
- PTD untuk geran mukim.
- PTG untuk geran negeri.
- Sediakan dokumen sokongan: Kad pengenalan, salinan hak milik jika ada, dan borang permohonan.
- Bayar fi carian: Anggaran RM30 hingga RM50 bergantung kepada negeri.
- Semak maklumat penting: Nama pemilik, status pegangan, nombor lot, syarat nyata dan sekatan kepentingan.
Semakan ini penting sebelum sebarang urusan seperti pindah milik, pajakan semula, atau pembiayaan dibuat supaya semua maklumat adalah tepat dan sah di sisi undang-undang.
Beza geran mukim dan geran negeri bukan sekadar pada nama tetapi mencakupi tempat pendaftaran, sistem pengurusan, status pegangan dan kuasa pentadbiran.
Memahami perbezaan ini membolehkan anda mengurus tanah dengan lebih bijak serta mengelakkan kesilapan semasa urusan rasmi dengan Pejabat Tanah dan Galian.
Anggaran Kos & Variasi Negeri dalam Urusan Geran
Setiap urusan yang melibatkan geran tanah sama ada geran mukim atau geran negeri mempunyai kadar bayaran tersendiri bergantung pada jenis urusan dan negeri tempat tanah itu berada.
Walaupun kadar ini ditetapkan oleh Pejabat Tanah dan Galian setiap negeri, kebanyakan fi asas adalah hampir sama dengan perbezaan kecil mengikut dasar negeri masing-masing.
Mengetahui julat harga atau fi rasmi ini amat penting bagi anda yang ingin membuat carian, mendapatkan salinan hak milik, atau memperbaharui pajakan tanah agar dapat membuat perancangan kewangan yang lebih baik sebelum ke pejabat tanah.
Kos Asas Carian & Salinan Hakmilik
Carian hak milik tanah biasanya dilakukan atas dua sebab utama: untuk mengenal pasti status sebenar tanah sebelum urusan jual beli, atau sebagai langkah awal semakan hak milik bagi tujuan undang-undang.
Berikut ialah anggaran kos asas berdasarkan maklumat daripada beberapa Pejabat Tanah dan Galian negeri di Malaysia:
| Jenis Urusan | Pejabat Tanah & Galian Selangor (PTG Selangor) | Pejabat Tanah & Galian Perlis (PTG Perlis) | Catatan Penting |
|---|---|---|---|
| Carian Tanah Rasmi | RM50.00 | RM50.00 | Digunakan untuk urusan rasmi seperti jual beli atau cagaran bank |
| Carian Tanah Persendirian | RM30.00 | RM30.00 | Untuk semakan maklumat asas oleh pemilik tanah sendiri |
| Salinan Sah Hakmilik | RM50.00 | RM50.00 | Menunjukkan maklumat lengkap dan sahih bagi hak milik tanah |
| Penggantian Hakmilik Hilang (Sementara) | RM430.00 | RM430.00 | Untuk permohonan hak milik sementara yang hilang |
| Penggantian Hakmilik Hilang (Kekal) | RM440.00 | RM440.00 | Untuk permohonan hak milik kekal yang hilang |
Anggaran kos di atas berdasarkan kadar rasmi PTG negeri dan mungkin berubah dari semasa ke semasa. Sebaiknya semak kadar terkini di laman web rasmi Pejabat Tanah dan Galian negeri anda.
Selain kos carian dan salinan hak milik, sesetengah negeri juga mengenakan bayaran tambahan bagi semakan pelan tanah, pengesahan ukuran, atau pindaan maklumat hak milik bergantung pada jenis permohonan yang dibuat.
Untuk memudahkan, berikut beberapa situasi di mana anda mungkin perlu membuat carian tanah rasmi:
- Apabila ingin menjual atau membeli tanah.
- Sebelum membuat pinjaman bank menggunakan tanah sebagai cagaran.
- Untuk menyemak sekatan atau syarat nyata pada geran.
- Sebagai bukti pemilikan semasa permohonan permit pembangunan.
Kos Tambahan & Bayaran Premium
Selain bayaran asas, terdapat juga beberapa kos tambahan yang lazim dikenakan bergantung kepada jenis geran dan urusan yang dilakukan.
Kos ini biasanya melibatkan tanah pajakan atau urusan berkaitan perubahan status penggunaan tanah.
Beberapa kos tambahan yang perlu diberi perhatian termasuk:
- Bayaran Premium Pajakan: Dikenakan apabila tempoh pajakan hampir tamat dan pemilik ingin memperbaharui hak milik. Jumlah premium bergantung pada nilai semasa tanah serta dasar kerajaan negeri.
- Bayaran Pertukaran Syarat Nyata: Jika pemilik ingin menukar kategori penggunaan tanah (contohnya daripada pertanian kepada perumahan atau industri), bayaran tambahan akan dikenakan mengikut keluasan dan nilai pasaran.
- Kos Pelan Ukuran Baharu: Jika tanah perlu diukur semula oleh Jabatan Ukur dan Pemetaan Malaysia (JUPEM), fi tambahan dikenakan bergantung pada saiz dan lokasi tanah.
- Bayaran Pindah Milik: Apabila berlaku transaksi jual beli, pemindahan nama pemilik akan dikenakan fi pentadbiran serta duti setem yang ditetapkan oleh Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN).
Untuk memberi gambaran yang lebih jelas, berikut ialah anggaran julat kos tambahan yang sering dikenakan oleh Pejabat Tanah dan Galian di beberapa negeri utama:
| Jenis Kos Tambahan | Julat Harga (Anggaran) | Catatan |
|---|---|---|
| Pembaharuan Pajakan Tanah (Leasehold) | RM5,000 – RM20,000 | Tertakluk kepada keluasan dan lokasi tanah |
| Pertukaran Kategori Tanah | RM1,000 – RM10,000 | Berdasarkan kadar premium dan kelulusan negeri |
| Pengukuran Semula Tanah (JUPEM) | RM300 – RM2,000 | Mengikut keluasan dan jenis sempadan |
| Pindah Milik / Tukar Nama Hakmilik | RM100 – RM500 (tidak termasuk duti setem) | Dikenakan bagi setiap hak milik individu |
| Duti Setem Tanah (LHDN) | 1% – 3% daripada nilai hartanah | Dikenakan berdasarkan nilai pasaran semasa |
Walaupun kadar ini berbeza mengikut negeri, anda boleh menganggarkan jumlah keseluruhan kos urusan tanah di antara RM100 hingga RM20,000 bergantung pada jenis urusan dan nilai hartanah.
Penting untuk difahami bahawa setiap urusan rasmi seperti pembaharuan pajakan atau pindah milik perlu dilakukan di pejabat yang sepadan dengan jenis geran anda:
- PTD (Pejabat Tanah Daerah): Untuk geran mukim atau pajakan mukim.
- PTG (Pejabat Tanah & Galian): Untuk geran negeri atau pajakan negeri.
Kos urusan geran mukim dan geran negeri berbeza mengikut jenis pendaftaran, lokasi tanah serta dasar kerajaan negeri masing-masing.
Mengetahui fi rasmi dan kos tambahan lebih awal bukan sahaja membantu anda merancang bajet, tetapi juga memastikan setiap urusan tanah dilakukan dengan betul tanpa dikenakan caj tambahan yang tidak perlu.
Kesimpulan
Mengetahui beza geran mukim dan geran negeri membantu anda memahami hak milik tanah dengan lebih jelas serta mengelakkan kesilapan ketika berurusan di Pejabat Tanah dan Galian.
Setiap jenis geran mempunyai keunikan tersendiri sama ada dari segi pendaftaran, lokasi atau tempoh pegangan yang perlu diambil kira sebelum sebarang urusan dilakukan.
Jika anda rasa penjelasan tentang beza geran mukim dan geran negeri ini bermanfaat, kongsikan kepada rakan atau keluarga yang sedang mengurus hartanah agar mereka juga mendapat panduan yang tepat.
Jangan lupa tinggalkan komen atau baca panduan lain di laman www.kulipro.com berkaitan pengurusan tanah untuk menambah kefahaman anda sebelum membuat keputusan penting berkaitan hak milik.