Mengapa masih ramai pemaju dan pemilik rumah gagal menjual unit kediaman walaupun sudah siap sepenuhnya?
Punca rumah tidak terjual sering kali berpunca daripada kombinasi faktor seperti harga yang tidak setara dengan kemampuan pembeli, lokasi yang kurang strategik serta reka bentuk yang tidak menepati keperluan semasa.
Isu ini penting kerana lambakan rumah tidak terjual bukan sahaja memberi tekanan kepada pemaju, malah turut menjejaskan kestabilan pasaran hartanah negara.
Memahami punca rumah tidak terjual secara mendalam dapat membantu anda membuat keputusan lebih bijak sama ada sebagai pembeli, pelabur, atau penggerak industri.
Punca Rumah Tidak Terjual
Fenomena rumah tidak terjual atau overhang di Malaysia terus menjadi isu yang membelenggu industri hartanah tempatan.
Punca rumah tidak terjual sering berpunca daripada pelbagai faktor teknikal dan sosioekonomi yang saling berkait.
Berikut ialah huraian terperinci penyebab utama rumah tidak terjual berdasarkan keadaan pasaran semasa:
1. Harga Rumah Melebihi Tahap Mampu Milik
Kebanyakan projek perumahan yang tidak terjual berpunca daripada ketidakpadanan antara harga rumah dengan kemampuan kewangan pembeli.
Statistik menunjukkan bahawa rumah berharga lebih RM500,000 mendominasi kategori tidak terjual, manakala majoriti pembeli hanya mampu membeli rumah di bawah RM300,000.
Jurang ini mencerminkan kegagalan pelbagai pihak dalam menilai kemampuan sebenar pasaran sasaran.
Pemaju yang memfokuskan pada rumah mewah di kawasan urban gagal menyesuaikan harga dengan kuasa beli, menjadikan hartanah tersebut sukar dipasarkan.
2. Ketidakseimbangan Penawaran dan Permintaan
Antara punca rumah tidak terjual yang paling kerap disebut ialah lebihan unit yang ditawarkan melebihi permintaan sebenar. Banyak projek dibangunkan tanpa merujuk kepada data demografi atau kajian kebolehlaksanaan.
Sebagai contoh, pembinaan kondominium bertingkat tinggi di lokasi yang tidak mempunyai permintaan pelabur atau pembeli kediaman tetap akhirnya mewujudkan lambakan hartanah kosong.
Masalah ini kerap berlaku di negeri-negeri seperti Johor dan Melaka, di mana pasaran hartanah berkembang lebih cepat daripada keperluan penduduk.
3. Lokasi Projek yang Tidak Strategik
Kedudukan geografi projek memainkan peranan besar dalam menentukan kelajuan penjualan.
Rumah yang dibina di kawasan terpencil, jauh dari pusat bandar atau tidak mempunyai akses kepada pengangkutan awam dan lebuh raya utama akan berdepan cabaran pemasaran.
Pembangunan di lokasi seperti ini kerap dipacu oleh kos tanah yang lebih murah, tetapi akhirnya menjadi antara punca rumah tidak terjual apabila pembeli mengutamakan lokasi yang dekat dengan tempat kerja, sekolah dan hospital.
4. Pembiayaan Perumahan Sukar Diperoleh
Salah satu faktor teknikal yang menyumbang kepada lambakan rumah tidak terjual ialah kesukaran mendapatkan pinjaman bank.
Syarat ketat seperti skor kredit minimum, komitmen bulanan tinggi, atau keperluan pendapatan tetap menyukarkan ramai pembeli terutama dari golongan muda dan pekerja kontrak.
Walaupun rumah berada dalam lingkungan harga mampu milik, tanpa pembiayaan yang fleksibel, transaksi tidak dapat direalisasikan.
Kelemahan akses pembiayaan ini mewujudkan situasi di mana penawaran wujud, namun permintaan tidak dapat diterjemahkan kepada jualan.
5. Reka Bentuk Tidak Menarik
Keperluan gaya hidup moden berubah dengan pantas, dan pemaju yang gagal mengadaptasi reka bentuk rumah kepada kehendak semasa akan berdepan kesukaran menjual unit.
Contohnya, rumah yang dibina tanpa ruang kerja di rumah (home office), tidak mesra warga emas, atau kurang pencahayaan semula jadi akan dipinggirkan.
Punca rumah tidak terjual juga dikaitkan dengan pelan lantai yang sempit, bilik kecil yang tidak berfungsi, dan kekurangan storan dalaman.
6. Strategi Pemasaran Lemah
Tanpa pemasaran yang betul dan menyeluruh, projek yang berpotensi juga boleh menjadi antara rumah yang tidak terjual.
Pemaju yang hanya bergantung kepada papan tanda fizikal atau iklan umum tanpa memanfaatkan pemasaran digital akan sukar menjangkau pembeli sebenar. Di era kini, pembeli banyak membuat carian dalam talian terlebih dahulu.
Jika projek gagal muncul di enjin carian atau tidak tersenarai dalam portal hartanah utama, kebarangkalian terjual sangat rendah.
7. Ketidakstabilan Ekonomi
Apabila ekonomi berada dalam fasa perlahan, pengguna akan menangguhkan pembelian rumah. Ini termasuk ketika kadar inflasi meningkat, faedah pinjaman naik, atau berlaku pengangguran dalam kalangan pekerja muda.
Punca rumah tidak terjual sering memuncak sewaktu ketidaktentuan pasaran kerana keyakinan pengguna menurun.
Pelabur juga menjadi lebih berhati-hati, sekaligus menyebabkan pengurangan dalam permintaan unit kediaman.
8. Pasaran Hartanah yang Telah Jenuh
Apabila terlalu banyak projek kediaman dilancarkan serentak dalam satu kawasan atau tempoh tertentu, ini akan menyebabkan pasaran menjadi jenuh.
Permintaan tidak mampu menampung penawaran sedia ada, menyebabkan unit-unit yang dibina tidak berjaya dijual walaupun selepas siap.
Antara punca rumah tidak terjual di kawasan bandar utama seperti Selangor dan Johor adalah kerana kejenuhan pasaran akibat lambakan projek berprofil serupa tanpa keunikan atau ciri pembezaan.
Situasi ini memerlukan pemaju menilai kembali kebolehlaksanaan pelaburan sebelum memulakan projek baharu.
9. Perubahan Citarasa dan Keutamaan Pembeli
Generasi pembeli hari ini lebih peka terhadap nilai, reka bentuk moden, kemudahan mesra teknologi dan juga kelestarian alam sekitar.
Mereka menilai hartanah bukan sahaja sebagai keperluan tempat tinggal tetapi juga sebagai pelaburan jangka panjang.
Jika reka bentuk dan kemudahan yang ditawarkan tidak selaras dengan gaya hidup semasa, maka projek tersebut mungkin kurang mendapat sambutan.
Punca rumah tidak terjual dalam kalangan pembeli muda misalnya, sering berkait dengan kegagalan pemaju memenuhi ekspektasi seperti ruang fleksibel untuk bekerja dari rumah atau kawasan komuniti yang selamat dan inklusif.
10. Isu Undang-undang atau Tajuk Hartanah
Sebahagian projek gagal dijual akibat isu perundangan seperti status tanah yang belum ditukar, hak milik strata yang lambat diperoleh, atau projek di atas tanah pajakan yang tidak dilanjutkan.
Masalah-masalah ini menimbulkan ketidakpastian dan kerisauan dalam kalangan pembeli. Dalam banyak kes, walaupun rumah telah siap dibina dan dipasarkan, pembeli tidak berminat kerana urusan dokumentasi yang rumit.
Maka, isu teknikal seperti ini juga menjadi salah satu punca rumah tidak terjual yang kerap tidak disedari.
11. Kekurangan Akses kepada Kemudahan Awam
Kediaman yang tidak berada dalam lingkungan sekolah, pasar raya, stesen pengangkutan awam atau hospital cenderung kurang diminati.
Pembeli mengutamakan akses mudah kepada keperluan harian. Sebarang projek yang memerlukan pemanduan lebih 30 minit ke kemudahan penting dianggap tidak praktikal, terutamanya bagi golongan muda yang bekerja di bandar.
Ini menjadikan lokasi tanpa sokongan infrastruktur sebagai salah satu punca rumah tidak terjual di kawasan luar bandar dan pinggir bandar.
12. Persepsi Kawasan Berisiko atau Tidak Selamat
Faktor keselamatan turut memainkan peranan besar dalam keputusan pembelian rumah. Kawasan yang kerap dikaitkan dengan kadar jenayah tinggi, kekurangan rondaan keselamatan, atau sejarah bencana alam seperti banjir besar akan menjejaskan nilai dan permintaan hartanah.
Walaupun sesetengah projek menawarkan harga yang kompetitif, persepsi negatif terhadap lokasi boleh menyebabkan projek itu sukar dijual. Inilah sebabnya mengapa faktor persepsi menjadi punca rumah tidak terjual yang agak subjektif tetapi sangat signifikan.
13. Polisi Kuota Bumiputera yang Tidak Fleksibel
Di Malaysia, setiap projek perumahan wajib memperuntukkan sejumlah unit kepada pembeli Bumiputera. Namun, jika tiada permintaan dalam kategori tersebut, unit itu akan terus tidak dijual dan tidak boleh dilepaskan kepada bukan Bumiputera tanpa kelulusan khas.
Dalam beberapa kes, ini menyebabkan unit yang sepatutnya sudah habis dijual terus kekal dalam statistik rumah tidak terjual.
Maka, dasar kuota yang tidak diurus dengan baik turut menyumbang kepada punca rumah tidak terjual, khususnya di negeri-negeri dengan populasi bukan Bumiputera yang lebih ramai.
14. Ketiadaan Data Pasaran yang Menyeluruh
Keputusan pembangunan hartanah yang dibuat tanpa data pasaran yang sahih akan membawa kepada penawaran unit yang tidak relevan dengan keperluan tempatan.
Pemaju mungkin membina rumah dua tingkat di kawasan yang lebih sesuai dengan rumah mampu milik kos rendah. Kekurangan maklumat seperti pendapatan isi rumah setempat, tahap permintaan, atau jumlah isi rumah baharu menyebabkan projek tidak selari dengan permintaan sebenar.
Maka, salah satu punca rumah tidak terjual ialah kelemahan dalam penggunaan data dan analitik pasaran dalam perancangan awal.
15. Reputasi Pemaju dan Kualiti Projek Terdahulu
Pembeli semakin teliti dalam menyemak latar belakang pemaju sebelum membuat keputusan membeli rumah.
Jika syarikat pemaju pernah terlibat dalam projek lewat siap, mutu pembinaan yang rendah, atau mempunyai banyak aduan pengguna, ini akan memberi kesan langsung kepada keyakinan pasaran.
Sebaliknya, pemaju yang memiliki rekod prestasi baik lebih mudah menjual unit meskipun dalam pasaran perlahan. Oleh itu, kepercayaan terhadap pemaju menjadi faktor penting, dan kehilangan kepercayaan ini turut menjadi punca rumah tidak terjual.
Jom Baca: Upah Pasang Lampu Downlight Terkini 2025
Implikasi Rumah Tidak Terjual kepada Pasaran Hartanah
Peningkatan jumlah rumah yang tidak terjual bukan sahaja memberi kesan kepada pemaju, malah turut menjejaskan kestabilan pasaran hartanah negara.
Isu ini menunjukkan wujudnya ketidakseimbangan yang berbahaya antara penawaran dan permintaan, serta mencerminkan ketidakcekapan dalam perancangan pembangunan kediaman.
Berikut ialah dua kesan utama yang paling dirasai akibat lambakan unit tidak terjual dalam pasaran:
Tekanan Kewangan kepada Pemaju
Apabila unit kediaman gagal dijual dalam tempoh yang panjang, pemaju akan menanggung kos operasi dan penyelenggaraan yang berterusan tanpa pulangan modal. Ini termasuklah bayaran faedah kepada institusi kewangan, cukai tanah, bil utiliti, dan kos keselamatan di tapak.
Lama-kelamaan, tekanan ini akan menjejaskan aliran tunai syarikat, mengurangkan keupayaan untuk memulakan projek baharu dan berpotensi menyebabkan kerugian besar.
Sebagai contoh, dalam kes rumah strata atau pangsapuri, pemaju yang gagal menyerahkan pengurusan kepada badan pengurusan bersama (JMB) kerana unit masih belum dijual akan terus menanggung kos penyelenggaraan.
Hal ini boleh menjadi beban kewangan besar terutamanya bagi pemaju kecil dan syarikat yang tidak mempunyai rizab kewangan kukuh.
Punca rumah tidak terjual secara langsung meningkatkan risiko kewangan dalam kalangan pemaju tempatan, seterusnya menjejaskan keyakinan pelabur dan pembeli baharu terhadap keseluruhan jenama syarikat.
Tambahan pula, tekanan ini menyebabkan pemaju terpaksa menurunkan harga rumah secara besar-besaran, sekaligus memberi tekanan ke bawah kepada nilai pasaran hartanah sedia ada. Situasi ini akan mewujudkan fenomena “price correction” yang tidak sihat jika tidak diurus dengan bijaksana.
Oleh itu, lambakan rumah yang tidak laku dijual bukan hanya masalah pasaran tetapi merupakan ancaman terhadap kelangsungan perniagaan pemaju dan pembangunan hartanah jangka panjang.
Kesan kepada Ekonomi Negara
Kesan rantaian daripada punca rumah tidak terjual turut dirasai pada tahap makroekonomi.
Sektor pembinaan dan hartanah merupakan antara penyumbang utama kepada pertumbuhan ekonomi Malaysia, dengan menyokong rantaian nilai seperti pengeluaran bahan binaan, pekerjaan dalam sektor pembinaan, dan perkhidmatan profesional seperti arkitek dan jurutera.
Apabila projek tidak laku, ia menyebabkan perlambatan dalam aktiviti ekonomi yang berkaitan. Sebagai contoh, jika pemaju gagal menjual unit sedia ada, mereka akan menangguhkan atau membatalkan projek baharu.
Ini membawa kepada pengurangan dalam permintaan bahan mentah seperti simen, besi dan kaca. Dalam jangka panjang, pengangguran mungkin meningkat dalam sektor buruh binaan. Lebih buruk lagi, pelabur luar mungkin menarik diri daripada menanam modal dalam sektor hartanah tempatan kerana melihat kadar risiko yang tinggi.
Tambahan pula, peningkatan inventori rumah tidak terjual menandakan bahawa wujud ketidakseimbangan struktur dalam pasaran. Ini memberi isyarat negatif kepada institusi kewangan serta Bank Negara Malaysia dalam menilai risiko kredit sektor hartanah.
Jika tiada langkah kawalan diambil, ia boleh menyumbang kepada gelembung hartanah (property bubble) dan menjejaskan kestabilan kewangan negara.
Secara keseluruhan, kesan rumah tidak terjual bukan sahaja berkisar kepada isu mikro seperti keuntungan syarikat pemaju, tetapi turut mencerminkan cabaran terhadap daya tahan ekonomi negara dan kestabilan pasaran kewangan.
Cara Mengatasi Rumah Tidak Terjual
Isu rumah tidak terjual memerlukan pendekatan yang menyeluruh dan pelbagai lapisan penyelesaian.
Ia tidak cukup sekadar menurunkan harga rumah, sebaliknya perlu melibatkan penyesuaian strategi oleh pemaju, campur tangan dasar oleh kerajaan, serta penyertaan aktif institusi kewangan.
Berikut ialah pendekatan yang boleh diambil bagi mengurangkan jumlah unit tidak terjual dan memastikan pasaran hartanah lebih stabil dan berdaya tahan:
1. Penyesuaian Harga
Salah satu langkah paling penting dalam menangani punca rumah tidak terjual ialah dengan menyesuaikan harga rumah mengikut kemampuan sebenar rakyat Malaysia.
Menurut laporan NAPIC, majoriti rumah yang tidak terjual berada dalam kategori harga melebihi RM500,000, sedangkan pendapatan isi rumah purata kebangsaan menunjukkan hanya 20% rakyat mampu membeli rumah pada julat harga tersebut.
Pemaju perlu beralih kepada model pembangunan berasaskan data — di mana penetapan harga dilakukan selepas mengambil kira purata pendapatan isi rumah di lokasi tertentu, keperluan keluarga muda, dan tahap hutang isi rumah semasa.
Sebarang penyesuaian harga perlu dikaji dari dua aspek utama:
- Kos pembinaan vs daya beli: Penurunan margin keuntungan munasabah lebih baik daripada unit yang langsung tidak terjual.
- Kesesuaian lokasi dan harga: Rumah RM300,000 di pusat bandar mungkin kompetitif, tetapi jika dibina di kawasan luar yang tiada permintaan, ia tetap tidak akan terjual.
Penyesuaian harga yang lebih realistik bukan sahaja menjawab keperluan pasaran, malah mampu memperbaiki persepsi pembeli terhadap sektor hartanah.
2. Pemilihan Lokasi Strategik
Pemilihan lokasi merupakan elemen asas dalam pemasaran hartanah, dan ia memainkan peranan besar dalam menjawab punca rumah tidak terjual.
Projek yang berjaya biasanya terletak berhampiran kawasan pertumbuhan ekonomi, mempunyai akses lebuh raya utama, dan berhampiran pengangkutan awam seperti MRT, LRT atau stesen KTM.
Pemaju perlu menjalankan kajian kebolehlaksanaan lokasi dengan lebih teliti sebelum memulakan projek. Ini termasuk meneliti kadar pertumbuhan penduduk, pola migrasi bandar, serta keperluan tempat tinggal dalam lingkungan kawasan pekerjaan.
Antara ciri lokasi yang strategik termasuk:
- Dekat dengan lebuh raya utama seperti PLUS, LDP, SKVE
- Berhampiran pusat pekerjaan atau hab komersial
- Akses mudah ke fasiliti pendidikan dan kesihatan
- Kawasan selamat dan bebas banjir
Pemilihan lokasi bukan sekadar soal harga tanah murah, tetapi soal potensi guna huni dan permintaan sebenar. Pemaju perlu melihat kawasan bukan sahaja dari sudut fizikal, tetapi juga dari aspek sosiodemografi dan mobiliti jangka panjang.
3. Reka Bentuk Menepati Keperluan Pasaran
Kegagalan dalam menyesuaikan reka bentuk rumah dengan gaya hidup moden juga menjadi punca rumah tidak terjual. Pasaran hari ini menuntut fleksibiliti ruang, reka bentuk yang mesra alam dan ciri-ciri teknologi pintar.
Pembeli muda mahukan lebih daripada sekadar “rumah tiga bilik dua bilik air”. Mereka mencari ruang kerja di rumah, susun atur terbuka, ventilasi baik, dan penjimatan tenaga.
Pemaju boleh mempertimbangkan pendekatan berikut:
- Konsep modular dan fleksibel: membolehkan pembeli menyesuaikan ruang mengikut keperluan
- Integrasi teknologi pintar: seperti lampu automatik, kunci digital, sistem keselamatan rumah
- Bahan binaan lestari: yang menjimatkan tenaga dan tahan lama
- Reka bentuk inklusif: sesuai untuk warga emas dan OKU
Selain itu, reka bentuk juga perlu mengambil kira saiz keluarga sasaran. Projek yang terlalu kecil untuk keluarga besar atau terlalu besar untuk pasangan muda akan menghadapi kesukaran dijual.
Apabila reka bentuk disesuaikan dengan permintaan sebenar, potensi rumah untuk terjual akan meningkat secara signifikan.
Lanjut Baca: Kos Sambung Belakang Rumah Terkini
4. Kerjasama dengan Institusi Kewangan
Faktor kelulusan pinjaman kekal menjadi antara penghalang utama pembelian rumah. Oleh itu, penyelesaian kepada isu rumah tidak terjual perlu melibatkan kerjasama erat antara pemaju dan institusi kewangan.
Ini termasuk penyediaan skim pembiayaan khas, kelonggaran kriteria kelayakan tertentu, atau pelan pembayaran progresif yang lebih fleksibel.
Beberapa strategi yang boleh diteroka:
- Joint promotion antara bank dan pemaju dengan kadar faedah promosi atau pengurangan yuran guaman
- Skim sewa-beli (rent-to-own) untuk pembeli yang belum bersedia dari segi pembiayaan penuh
- Pakej zero entry cost untuk meringankan beban bayaran pendahuluan dan yuran guaman
- Pembiayaan alternatif melalui koperasi atau institusi bukan bank untuk kumpulan informal atau bekerja sendiri
Kerjasama seperti ini bukan sahaja membantu menjual unit sedia ada, malah meningkatkan keyakinan pembeli baharu terhadap keseluruhan proses pemilikan rumah. Ini secara langsung akan mengurangkan kadar rumah yang tidak laku dalam pasaran terbuka.
Penutup
Memahami punca rumah tidak terjual secara menyeluruh membolehkan semua pihak mengenal pasti kelemahan pasaran dan bertindak lebih strategik.
Sama ada dari sudut harga, lokasi, reka bentuk atau akses kepada pembiayaan, setiap faktor memainkan peranan dalam menentukan kejayaan penjualan unit kediaman.
Jika anda rasa kandungan ini membantu, kongsikan dengan rakan atau tinggalkan pandangan anda di ruangan komen.
Jangan lupa kunjungi artikel berkaitan di www.kulipro.com untuk maklumat lanjut tentang isu hartanah dan solusi bijak membeli rumah di Malaysia.